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開元體育官網登錄入口房地產營銷新“謀略”大揭密

發布時間:2024-01-01 07:04:03 丨 瀏覽次數:

  開元體育官網登錄入口房地產營銷新“謀略”大揭密房展會人頭攢動、新樓盤轉瞬銷售一空、房價一漲再漲……面對如此火爆的場面,任憑購房者有再好的耐性恐怕也難以做到穩若泰山。然而這一切背后又有多少不為人所知的內幕呢?

  日前,記者通過朋友介紹先后結識了A(某廣告公司經理)開元體育官網(中國)登錄入口、B(某房地產公司銷售經理)、C(某房地產公司工作人員)三位房地產業內人士,由此得以一窺房地產公司的營銷“謀略”。

  “‘間歇式營銷’又被稱為銷售控制,顧名思義,就是房地產商通過人為地控制銷售進度,同時配合價格的上調以制造銷售火爆、供不應求的效果?!保令^先給記者做了一次“掃盲”工作。

  “媒體經常會報道某樓盤開盤當天銷售火爆,銷售額高達多少多少萬元。這其中也有水分嗎?”記者問到。

  “一般是這樣開元體育官網(中國)登錄入口,地產商如果定在10月份銷售,通常在6月份就開始推廣。當預訂客戶積攢到一定規模時,再一次性賣出部分樓盤,然后告知客戶暫時無房,藉此繼續積攢客戶,達到一定規模時再一次性售出部分樓盤。通過如此調控造為的供應緊張?!保吝M一步解釋說,這種手法通常只適合比較熱銷的樓盤,否則就可能弄巧成拙了。

  不久前,某開發商在一個新樓盤開建之后不久就開始大肆宣傳,吸引了許多人上門詢問樓盤情況。此時開發商開始實行“內部登記”,請有意向者登記簽名,等候開盤通知。由于登記房價相對便宜,登記者一時趨之若鶩,開發商由此積累起大約200多名的批客戶群。

  此后不久,開發商領到了200多套房子的預售許可證,隨即通知頭批已登記的客戶在同到售樓處“正式預訂”。但是開發商并沒有一次性把200多套房子全數推出,而是宣稱當前只有100套房源。同時言明100套房子預訂完畢后“房價將要發生變化?!辟彿空咭虼瞬坏貌粻幭嗑幪柵抨牻弑M全力爭取“入圍”。隨著100套房子的售出,更多的購房者則被排除在外。此時開發商通過進一步宣傳造勢,又積累起了批客戶群。隨后擇機發售批房子,同時在價格上適當上調。較重要的是,人為地控制銷售數量,以造成供不應求、購房者爭相排隊領號的表象,吸引了更多的購房者加入。如此反復,促使購房者產生一種恐慌心理,同時又派生出一批投機者從中“炒房”,再次促高房價。

  “在銷售現場還有一些講究,例如不要讓已經購房的客戶立即走了,應該設法把他留住,好利用他來渲染其他還沒下定決心的客戶?!保碌恼Z氣中多少帶出一絲得意的神情。

  “‘間歇式營銷’?現在競爭這么激烈,客戶要是跑了怎么辦?”剛一見面,C就對記者提出的話題很不以為然。

  “圈里人都知道樓盤的價格較忌諱長時間一成不變,不管樓盤熱銷與否,每隔一段時間樓價都要煞有介事地上浮一次?!?/p>

  “可以以節日促銷、展會讓利、現場等各種方式變相降價吸引客戶。而且每次漲價的幅度,通常不會超過2%或3%,否則漲勢過猛,容易與市場脫節,漲勢過緩又不足以刺激購房者。為了配合價格上調的策略,還要有意先賣差一點的房子,然后再賣位置和戶型較好的房子,為隨后的漲價提供依據?!?/p>

  說到這兒,C還給記者講了一個故事?!坝械臐q價原因還挺有意思的,有一個樓盤開盤時宣稱售價4000元/平方米,但是僅僅一周之后售價就漲到了4500元/平方米。原來所謂的售價4000元/平方米,是因為有一套房子戶型和位置較差,因此標價4000元/平方米,其余的房子則都在4500元/平方米以上,一周后較差的房子售出了,因此售價自然就‘漲’到了4500元/平方米?!?/p>

  購房者在售樓處經常會看到一個銷控表,其中貼上小紅旗的位置表示此處房產已售出。而細心的購房者會發現,即使是開盤才幾天的新樓盤也會被貼上很多小紅旗。除了有個別項目確實很走俏以外,許多樓盤都采取了虛報銷售進度的手法,被開發商貼上小紅旗的位置有一些并沒有賣出,開發商貼上小紅旗是想向購房者表明——樓盤熱賣、欲購從速。

  如果購房者有足夠的耐心和細心,過一段時間再去售樓處,就會發現原來被貼上小紅旗的一些位置已經空了出來,而原來空白的位置而今部分已經被小紅旗所占據開元體育官網(中國)登錄入口。這是因為隨著部分樓盤的售出,開發商已開始把原來謊稱售出的樓盤拿出來銷售了。

  “通常開發商都有兩個銷控表,一個是給購房人看的,一個是給自己看的?!痹诮榻B完銷控表的秘密后,C還向記者解釋說。

  另據B透露,在北京,許多商品房項目銷售放號都是只放1/3左右,1/3的房子賣完了就對外宣稱沒房子了,其目的就是——制造樓盤熱銷的假象。消費者一看快賣完了就會急著購,此時開發商再一點兒一點兒地出售,所以很多標著售罄的樓盤總有別人轉讓,或者一些所謂的“尾房”在出售。

  人頭攢動,摩肩接踵的場面不但意味著熱鬧火爆,而且能大大地吸引人們的注意力。但是如果你認為哪個樓盤排隊的人多哪個樓盤必定賣得好,你也許就錯了。

  “‘房托’也不是隨便選的,例如小戶型的樓盤要雇大學生,以提升樓盤品質;一般住宅樓要雇四十多歲的家庭主婦,既有親和力又有煽動性?!保卵a充說。

  他還進一步向記者透露,除了雇傭“房托”,開發商還會有意讓購房者集中在某(通常是開盤日)同時來到現場,人為地制造熱鬧火爆的場面。例如銷售人員會電話通知客戶,告訴他如果在某來現場購房可以享受一個較大的折扣,或者有什么優惠活動等等,這樣就可以保證原來比較分散的客戶能夠集中在某來現場,給外人以購購踴躍、銷售火爆的印象。

開元體育官網登錄入口房地產營銷新“謀略”大揭密(圖1)

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